中新網(wǎng)上海新聞1月15日電(謝夢(mèng)圓)15日，戴德梁行在滬舉辦2024年終市場回顧媒體發(fā)布會(huì)，針對(duì)寫字樓市場、零售商業(yè)市場、大宗交易市場、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場等進(jìn)行全方位的盤點(diǎn)和2025展望。
上海寫字樓市場交易回升 政策推動(dòng)2025年穩(wěn)健發(fā)展
2024年，上海甲級(jí)寫字樓市場迎來12個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，共計(jì)近80萬方，主要集中在黃浦、虹口以及徐匯新興板塊。成交方面，四季度，上海甲級(jí)寫字樓成交環(huán)比上揚(yáng)，全年以60.4萬平方米凈吸納量收官，比去年增長55%。 全市平均空置率小幅上揚(yáng)至22.4%，僅新增供應(yīng)入市區(qū)域空置率有較大漲幅。市場持續(xù)供大于求，業(yè)主進(jìn)一步下調(diào)租金預(yù)期，2024年四季度全市平均租金降至7.3元/平方米/天，環(huán)比下降1.1%。
三四季度，外資成交比重連續(xù)上揚(yáng)，但全年仍以內(nèi)資成交為主。區(qū)域表現(xiàn)來看，核心商圈在多個(gè)新增項(xiàng)目帶動(dòng)下整體增長明顯。專業(yè)服務(wù)業(yè)是年內(nèi)最主要的租賃需求來源，租賃面積占比達(dá)27%，主要包含律所、教育、咨詢、廣告及聯(lián)合辦公，多在成熟項(xiàng)目續(xù)租或搬遷、新租在全新項(xiàng)目。貿(mào)易制造類企業(yè)租賃面積占比23%，位居第二，細(xì)分行業(yè)主要以日常消費(fèi)品及汽車制造貿(mào)易占據(jù)主力，多布點(diǎn)在商圈的地標(biāo)項(xiàng)目或搬遷至新項(xiàng)目。此外，金融和TMT公司分別占到16%和12%，其中部分企業(yè)面積需求較大，也促進(jìn)了項(xiàng)目出租率穩(wěn)步提升。
預(yù)計(jì)2025年上海甲級(jí)寫字樓供應(yīng)壓力持續(xù)，不完全統(tǒng)計(jì)甲級(jí)寫字樓計(jì)劃年度供應(yīng)面積超過百萬方，出租率和租金如何企穩(wěn)回升是市場面臨的巨大挑戰(zhàn)，仍需較長周期。
戴德梁行中國區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示，2024年上海政府陸續(xù)出臺(tái)面向供求兩端多項(xiàng)利好政策將推動(dòng)新一年寫字樓市場穩(wěn)健發(fā)展，供應(yīng)端如推進(jìn)商務(wù)樓宇分類管理將助力不同級(jí)別辦公樓宇功能提升；需求端如支持上市公司并購重組行動(dòng)，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)企業(yè)迎來新發(fā)展機(jī)遇；而推動(dòng)跨國公司總部升級(jí)也將吸引更多外資企業(yè)落戶；行業(yè)方面，人工智能“模塑申城”實(shí)施方案、會(huì)展經(jīng)濟(jì)效應(yīng)將帶動(dòng)以人工智能+產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易制造行業(yè)穩(wěn)步前行。
戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管Shaun Brodie表示，2025年，專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融、制造業(yè)、TMT等企業(yè)將繼續(xù)引領(lǐng)上海甲級(jí)寫字樓市場租賃需求。從供給側(cè)而言，2025年供應(yīng)壓力不減。業(yè)主需要積極增強(qiáng)項(xiàng)目競爭力以應(yīng)對(duì)市場變化，如建立先進(jìn)并且充分優(yōu)化的全生命周期資產(chǎn)管理計(jì)劃等等。
上海首店經(jīng)濟(jì)仍持續(xù)發(fā)力 零售市場供應(yīng)類型非標(biāo)多元化
與2023年對(duì)比，上海市的核心商圈內(nèi)平均租金小幅下跌，空置率較去年對(duì)比小幅下降。未來，商業(yè)空間和氛圍將更為多元化，如具有場所的獨(dú)特性、個(gè)性化及人情味的“煙火氣”商業(yè)新場景、基于“快閃店”模式而派生出來的“慢閃店”新零售理念，正逐步在零售市場中嶄露頭角。
2024全年，上海市首店新增總數(shù)達(dá)到1269家，與去年同期相比小幅增長。從入駐品牌及門店空間來看，業(yè)態(tài)創(chuàng)新和體驗(yàn)式消費(fèi)趨勢(shì)明顯，可持續(xù)時(shí)尚和環(huán)保理念也嶄露頭角。
戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部董事陳云九表示，盡管2024年商業(yè)市場有所波動(dòng)，但基于政府一系列優(yōu)質(zhì)振興消費(fèi)的措施與政策出臺(tái)，上海零售市場逐步復(fù)蘇，無論是品牌方、開發(fā)商，還是消費(fèi)者表現(xiàn)都是積極正面的。上海圍繞“首發(fā)經(jīng)濟(jì)”和“精品消費(fèi)”推出了一系列政策措施，將吸引全球消費(fèi)者到訪上海，增加上海對(duì)國際品牌的吸引力。
上海大宗交易市場以價(jià)換量 成交逆勢(shì)突破超七百億
2024在各種投資市場上均是穩(wěn)健小年，在該形勢(shì)下，上海房地產(chǎn)大宗交易市場依然共錄得117宗、共計(jì)707億元的成交，金額相比去年下降僅14%，其中Q4錄得成交42宗、共計(jì)181億。整體來看，與住宅市場存在難得的同頻現(xiàn)象，2024上海大宗市場“以價(jià)換量”特征明顯。
買家行業(yè)類型方面，金融、國企為自用型物業(yè)購買主力一與2023年相比，金融企業(yè)成交比例大幅躍升，主要購置自用型優(yōu)質(zhì)辦公，典型成交包括財(cái)通證券收購富匯大廈，普陀中海中心等；其中，國企買家成交量一直穩(wěn)居前列，在自用型成交中占六宗，2年內(nèi)占比維持在17%-19%；外地能源化工買家尤其活躍，偏好在上海等一線城市布局辦公、住宅、酒店等各類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；相反，TMT企業(yè)購置不動(dòng)產(chǎn)需求在2024年顯著下降，成交額僅占3%。此外，近年外地能源公司和宗教機(jī)構(gòu)亦在頻繁出手收購上海商辦物業(yè)，2024年共出現(xiàn)9宗相關(guān)交易。
展望2025，戴德梁行華東區(qū)資本市場部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事盧強(qiáng)提出預(yù)測：2025 年第一季度乃至上半年“以價(jià)換量”特征會(huì)延續(xù)，其中一批最具新引力的低價(jià)資產(chǎn)成交后，新一批資產(chǎn)是否還是會(huì)降價(jià)以適應(yīng)成交還有待觀察； 得益于上海在中國經(jīng)濟(jì)橋頭堡的獨(dú)特地位，上海物業(yè)將持續(xù)獲得自用投資者的青睞，且來自全國的實(shí)力自用企業(yè)、個(gè)人投資者和國央企將繼續(xù)成為辦公、酒店物業(yè)的主力買家。
戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文表示，2024年上海的商業(yè)地產(chǎn)市場在許多領(lǐng)域呈現(xiàn)出不同的發(fā)展趨勢(shì)和變化。2025年商業(yè)地產(chǎn)市場將迎來“智變”之年，在政策調(diào)整、市場需求變化以及科技創(chuàng)新等多個(gè)方面的共同作用下，不斷迎來新的發(fā)展機(jī)遇。戴德梁行密切關(guān)注政策調(diào)控和市場動(dòng)態(tài)，助力企業(yè)靈活應(yīng)對(duì)市場變化，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展和投資回報(bào)。 (完)
注：請(qǐng)?jiān)谵D(zhuǎn)載文章內(nèi)容時(shí)務(wù)必注明出處!
編輯：謝夢(mèng)圓
