中新網(wǎng)上海新聞4月9日電(記者  姜煜)仲量聯(lián)行9日發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，2025年第一季度，成本驅(qū)動(dòng)型需求仍為上海辦公樓市場(chǎng)的主要?jiǎng)恿ΑＶ倭柯?lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人黃臻表示：“面對(duì)新增供應(yīng)持續(xù)入市，為維持出租率，業(yè)主方持續(xù)在租金讓步和提供更多激勵(lì)措施方面作出努力�！�

　　在零售物業(yè)租賃市場(chǎng)，消費(fèi)者對(duì)健康生活、娛樂(lè)體驗(yàn)和理性消費(fèi)的關(guān)注推動(dòng)了相關(guān)業(yè)態(tài)穩(wěn)定的租賃需求。投資市場(chǎng)一季度錄得24宗大宗交易，成交活躍度明顯回升。得益于簽證政策放寬利好中國(guó)入境旅游市場(chǎng)，上海整體酒店市場(chǎng)業(yè)績(jī)保持穩(wěn)定。住宅市場(chǎng)方面，隨著一手高端住宅項(xiàng)目持續(xù)入市，改善型購(gòu)房需求繼續(xù)釋放；二手市場(chǎng)成交活躍度有所提升，高端二手住宅價(jià)格跌幅放緩。

　　甲級(jí)辦公樓

　　2025年一季度，租金下降以及業(yè)主方提供的更多優(yōu)惠政策繼續(xù)帶動(dòng)搬遷和升級(jí)需求，全市凈吸納量錄得91,200平方米。中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得約46,200平方米，仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事江蘇表示：“金融與專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)所屬的內(nèi)資企業(yè)抓住了當(dāng)前有利的租賃窗口期機(jī)會(huì)。”非中央商務(wù)區(qū)凈吸納量約為45,000平方米，租金下行吸引不同行業(yè)的租戶(hù)調(diào)整優(yōu)化其租賃策略，甲乙級(jí)項(xiàng)目之間的租金價(jià)差逐漸縮小，更多的乙級(jí)辦公樓和郊區(qū)的租戶(hù)考慮搬遷升級(jí)至甲級(jí)辦公樓。

　　一季度全市共計(jì)三個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目竣工交付，總建筑面積錄得180,000平方米。在中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，兩個(gè)新項(xiàng)目入市，總建筑面積為86,000平方米，使得中央商務(wù)區(qū)整體空置率環(huán)比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。非中央商務(wù)區(qū)的四川北路板塊錄得一個(gè)新項(xiàng)目交付，總建筑面積為94,000平方米，大體量項(xiàng)目竣工加劇了供應(yīng)壓力。

　　一季度租金仍處下跌通道，整體市場(chǎng)持續(xù)利好租戶(hù)方。中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降2.2%，業(yè)主方為保持現(xiàn)有出租率并持續(xù)吸引新租戶(hù)，在續(xù)租及新租條件上保持議價(jià)空間。非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降2.6%，業(yè)主繼續(xù)提供更具吸引力的價(jià)格及激勵(lì)政策，尤其是空置率較高的板塊及項(xiàng)目。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)

　　一季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)凈吸納量錄得67,800平方米，租戶(hù)延續(xù)謹(jǐn)慎的租賃策略。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部產(chǎn)業(yè)園區(qū)總監(jiān)俞則人表示，“價(jià)格驅(qū)動(dòng)的搬遷、升級(jí)仍是主要的需求類(lèi)型。集成電路、人工智能和生物醫(yī)藥仍是引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的主要行業(yè)需求來(lái)源；總部型經(jīng)濟(jì)，政府平臺(tái)類(lèi)的產(chǎn)業(yè)孵化器及科研機(jī)構(gòu)等需求也較為活躍�！�

　　一季度，四個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目竣工交付，總建筑面積錄得420,600平方米。較大的新增供應(yīng)使得上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率環(huán)比與同比均有所上升。復(fù)蘇仍然緩慢的租賃需求疊加短期內(nèi)較大的供應(yīng)入市，市場(chǎng)租金繼續(xù)承壓。

　　零售物業(yè)

　　2025年第一季度上海整體零售租賃勢(shì)頭放緩，大部分品牌保持審慎態(tài)度。盡管市場(chǎng)情緒謹(jǐn)慎，部分業(yè)態(tài)仍保持較為穩(wěn)健的租賃勢(shì)頭。這得益于促消費(fèi)政策的支持和消費(fèi)者對(duì)健康生活、娛樂(lè)體驗(yàn)和理性消費(fèi)的持續(xù)關(guān)注。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人黃臻表示，“運(yùn)動(dòng)服飾、潮玩及二次元、寵物產(chǎn)品及服務(wù)、VR娛樂(lè)體驗(yàn)和平價(jià)餐飲在一季度仍保持相對(duì)積極的擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。”

　　本季度上海市區(qū)沒(méi)有新增供應(yīng)入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈且租賃勢(shì)頭放緩。核心商圈整體空置率上漲0.8個(gè)百分點(diǎn)至9.9%，非核心商圈空置率上漲0.7個(gè)百分點(diǎn)至13.8%。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)，一些業(yè)主方和運(yùn)營(yíng)方正嘗試從項(xiàng)目重新定位、翻新改造、業(yè)態(tài)組合調(diào)整和主題營(yíng)銷(xiāo)賦能等多方面進(jìn)行積極調(diào)整，以提升項(xiàng)目整體表現(xiàn)。

　　一季度，市場(chǎng)情緒謹(jǐn)慎，租賃需求放緩，零售租金整體仍處于下行通道。

　　2025年政府將著力于提振消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需，預(yù)計(jì)“促消費(fèi)”政策將持續(xù)發(fā)力，使消費(fèi)潛力得到進(jìn)一步釋放。在此背景下，預(yù)計(jì)運(yùn)動(dòng)服飾、娛樂(lè)體驗(yàn)、潮玩品牌、智能家居用品和3C電子產(chǎn)品等業(yè)態(tài)的零售租賃將保持活躍。未來(lái)，以情緒價(jià)值賦能、品質(zhì)生活方式升級(jí)、理性消費(fèi)主義和數(shù)字智能化轉(zhuǎn)型為代表的新興消費(fèi)趨勢(shì)，將持續(xù)推動(dòng)相關(guān)業(yè)態(tài)的租賃需求增長(zhǎng)。

　　物流地產(chǎn)

　　2025年第一季度，上海物流地產(chǎn)市場(chǎng)需求相對(duì)穩(wěn)定。凈吸納量達(dá)到89,000平方米，略高于2024年同期水平，第三方物流企業(yè)仍是主要的物流地產(chǎn)租戶(hù)。受多個(gè)大型項(xiàng)目持續(xù)入市影響，本季度空置率持續(xù)攀升，大多數(shù)租戶(hù)對(duì)擴(kuò)租仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度，因此多數(shù)新項(xiàng)目的去化速度較為緩慢。

　　2025年第一季度，整體供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，推動(dòng)上海非保稅倉(cāng)儲(chǔ)總體量突破1000萬(wàn)平方米。一季度共有三個(gè)項(xiàng)目竣工入市，共計(jì)44.2萬(wàn)平方米，松江、青浦與金山子市場(chǎng)均有新增項(xiàng)目入市。雖然本季度新增供應(yīng)主要集中在上海西部子市場(chǎng)，但預(yù)計(jì)年內(nèi)其他子市場(chǎng)也將迎來(lái)新項(xiàng)目竣工入市，如奉賢、臨港、嘉定及西北子市場(chǎng)在年內(nèi)預(yù)計(jì)都將有新項(xiàng)目竣工。

　　一季度，上海物流地產(chǎn)市場(chǎng)整體租金環(huán)比下降3.7%至人民幣1.35元每平方米每天，同比跌幅達(dá)10.6%。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流服務(wù)部資深董事黃暉表示：“受供應(yīng)持續(xù)保持高位疊加空置率高企等因素影響，業(yè)主普遍采取更為激進(jìn)的定價(jià)策略以提升出租率�！�

　　住宅市場(chǎng)

　　一季度上海整體一手商品住宅成交量錄得149萬(wàn)平方米，本季度新開(kāi)項(xiàng)目成交表現(xiàn)呈明顯分化趨勢(shì)，其中位處核心地段的高端項(xiàng)目持續(xù)受到購(gòu)房者的追捧。一季度，改善型購(gòu)房需求維持穩(wěn)健。盡管如此，受新增高端供應(yīng)減少的影響，本季度高端一手住宅成交僅錄得1040套。

　　受一月份春節(jié)假期及二月份開(kāi)發(fā)商放慢推盤(pán)節(jié)奏的影響，本季度整體一手新增商品住宅供應(yīng)僅錄得78萬(wàn)平方米。一季度高端住宅新增供應(yīng)節(jié)奏有所放緩，共錄得四個(gè)高端住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)入市，共計(jì)635套房源，新入市的項(xiàng)目平均售價(jià)在143,000元每平米至189,000元每平米之間。

　　一季度，上海高端一手住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲0.5%至144,600元每平方米。在高端二手住宅市場(chǎng)成交勢(shì)頭持續(xù)修復(fù)的背景下，本季度高端二手住宅成交均價(jià)跌幅進(jìn)一步收窄，環(huán)比下降1.6%至135,500元每平方米。

　　仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部住宅市場(chǎng)負(fù)責(zé)人盛秀秀表示，持續(xù)優(yōu)化的信貸環(huán)境疊加當(dāng)前寬松的住房政策將繼續(xù)支撐一手及二手商品住宅市場(chǎng)成交情緒企穩(wěn)復(fù)蘇，預(yù)計(jì)高端一手住宅均價(jià)將進(jìn)一步上漲。同時(shí)，隨著高端二手住宅成交量回升，高端二手住宅均價(jià)有望逐步企穩(wěn)。

　　投資市場(chǎng)

　　2025年第一季度，上海投資市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼，共記錄到24宗資產(chǎn)交易，累計(jì)成交金額達(dá)114.6億元人民幣，成交金額較上季度環(huán)比增長(zhǎng)20%，市場(chǎng)呈現(xiàn)出回暖態(tài)勢(shì)。

　　從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，市場(chǎng)呈現(xiàn)出兩大顯著特征，第一， 單體規(guī)模持續(xù)縮小，小規(guī)模項(xiàng)目依然是市場(chǎng)成交的主流。5億元以下成交項(xiàng)目的占比攀升至74%，達(dá)到歷史新高。第二，上海商業(yè)地產(chǎn)的成交主要由高凈值人士和各類(lèi)企業(yè)買(mǎi)家主導(dǎo)。本季度高凈值人士和企業(yè)買(mǎi)家在成交中的占比達(dá)到67%，其靈活的決策機(jī)制有效盤(pán)活了存量資產(chǎn)，提升了資產(chǎn)的流動(dòng)性，為市場(chǎng)活躍度的提升起到了積極的推動(dòng)作用。

　　在2025年第一季度，長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)以34%的顯著占比，首次超過(guò)辦公資產(chǎn)，成為本季度成交金額占比最高的資產(chǎn)類(lèi)別。一季度，隨著多個(gè)大型社區(qū)型長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目相繼入市，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)這類(lèi)資產(chǎn)的投資熱情持續(xù)升溫，進(jìn)一步帶動(dòng)了長(zhǎng)租公寓交易市場(chǎng)的活躍。辦公資產(chǎn)以29%的成交金額占比位居第二，零售地產(chǎn)(27%)緊隨其后，酒店(5%)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)(5%)則分別位列第四、第五位。

　　仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)負(fù)責(zé)人孫翎表示：“當(dāng)前市場(chǎng)格局正經(jīng)歷深刻變革，業(yè)主需以更堅(jiān)定的決心和果斷的行動(dòng)力把握機(jī)遇。近期成交的案例顯示，不少成功的交易得益于業(yè)主靈活調(diào)整策略，快速適應(yīng)市場(chǎng)變化。展望未來(lái)，我們預(yù)計(jì)市場(chǎng)將呈現(xiàn)更多元化和專(zhuān)業(yè)化的投資格局�！�

　　酒店市場(chǎng)

　　放寬簽證政策已成為推動(dòng)中國(guó)入境旅游市場(chǎng)的重要力量。在國(guó)內(nèi)外旅游市場(chǎng)的共同助力下，上海酒店市場(chǎng)整體業(yè)績(jī)保持穩(wěn)定。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，上海成功吸引了95萬(wàn)國(guó)際游客，較去年同期增長(zhǎng)34.2%，彰顯出上海作為國(guó)際旅游目的地的強(qiáng)大吸引力。根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2月份，全市五星級(jí)酒店客房入住率錄得同比增長(zhǎng)1.2%的成績(jī)。雖然平均房?jī)r(jià)和每間可出租客房收入分別出現(xiàn)2.3%和1.0%的輕微下滑，但整體市場(chǎng)仍保持穩(wěn)定。

　　2025年一季度共新增595間高端及以上酒店客房。未來(lái)待開(kāi)業(yè)的新酒店客房數(shù)量約3500間，其中代表性酒店項(xiàng)目包括上海前灘華爾道夫酒店(203間客房)、上海世博桐森酒店(255間客房)以及虹橋機(jī)場(chǎng)旁的香格里拉和盛貿(mào)雙酒店(共611間客房)。

　　仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部董事總經(jīng)理周濤表示：“2025年，上海酒店市場(chǎng)正迎來(lái)全面復(fù)蘇的新篇章。隨著一系列利好政策相繼出臺(tái)，境外訪華旅游熱潮不斷升溫，上海酒店市場(chǎng)將迎來(lái)越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外商務(wù)與休閑旅客�！�(完)

注：請(qǐng)?jiān)谵D(zhuǎn)載文章內(nèi)容時(shí)務(wù)必注明出處!   

編輯：姜煜